Dictionar Imobiliar

●   ACT SUB SEMNATURA PRIVATA – Mijloc de proba din categoria inscrisurilor, prevazut in art. 1176 si urm. Codul civil, cuprinde pe lânga continut si iscalitura partilor, acestea fiind elementele necesare pentru valabilitatea lui. Actul poate fi scris de mana, la masina, imprimat, cu exceptia testamentului olograf care trebuie sa fie scris in intregime de mana testatorului. Actele sub semnatura privata spre deosebire de cele autentice, nu au putere executorie, pentru aceasta fiind necesar obtinerea unei hotarâri judecatoresti.
●   AMPRENTA LA SOL - Este suprafata construita la nivelul solului.
●   ANTECONTRACT/PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE – Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent. Este deci un acord de vointa prealabil perfectarii altui contract, acord ce are ca obiect asumarea obligatiei de a face, adica de a perfecta ulterior contractul promis, in conditiile convenite prin respectivul acord prealabil.
●   APARTAMENT DECOMANDAT – apartament construit cu camere in care se poate intra fara a trece din una in cealalta; camere cu intrări separate intr-un apartament.
●   APARTAMENT SEMIDECOMANDAT – apartament partial decomandat: construit atat cu camere cu trecere una prin cealalta, dar si cu camere in care se poate intra fara a trece printr-o alta; – apartament compus din mai multe camere principale sau dependinte, una / unele cu acces direct dintr-un hol (avand astfel intrare separata), dar alta / altele accesibile dintr-o alta camera.
●   ARVUNA - Suma de bani platita de una din parti (cumparatorul) la incheierea contractului pentru a garata indeplinirea obligatiei, urmand sa o piarda in cazul neexecutarii acesteia din culpa sa, dar sa primeasca dublul sumei in cazul nerealizarii contractului din vina celeilalte parti.Conventia de arvuna este o conventie accesorie, care nu produce efecte in cazul in care conventia principala se executa, este nula sau se reziliaza prin acordul partilor sau neexecutarea este independenta de culpa vreunei parti. In aceste cazuri arvuna se restituie sau se ia in calculul valorii prestatiei.
●   AVANS – Suma de bani, parte din pretul unei marfi comercializate, platita cu anticipatie de beneficiar, suma care – in functie de prevederile contractului – poate fi pierduta de partea care nu si-a indeplinit obligatiile contractuale
●   AUTORIZATIE DE CONSTRUCTIE (P.A.C.) – Autorizatia de constructie este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii.
●   AUTORIZATIE DE DEMOLARE (P.A.D.) – Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.
●   CARTE FUNCIARA - reprezinta un document oficial, intocmit pentru fiecare imobil in parte si care cuprinde toate informatiile cu privire la imobilul respectiv suprafetele utile, componenta imobilului din punct de vedere al spatiilor constitutive, suprafete in comun cu vecinii; de asemenea in cartea funciara este prezentata succesiunea de proprietari, in ordine cronologica, ai imobilului respectiv; un alt element foarte important cuprins in cartea funciara este legat de existenta sau nu a unei ipoteci pe imobilul respectiv sau a oricaror restrictii de vanzare. Cadastrul si intabularea in cartea funciara sunt realizate de experti-autorizati cadastru ANCPI, care pot fi contactati in functie de teritoriul administrativ al imobilului.Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare este reglementata prin Ordinul Ministerului de Jusitie nr.2371/1997 privind aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor.Conform acestei legi, fiecarui imobil (teren cu sau fara constructie) i se va atribui un numar cadastral pe baza caruia se va face in viitor identificarea lui.Atribuirea numarului cadastral se face pe baza unor planuri intocmite de proiectanti autorizati. Fiecărui imobil îi corespunde câte o carte funciară. Cartea funciară se deschide în baza unei documentaţii cadastrale recepţionate ( care are număr cadastral atribuit) şi a actelor de proprietate. Cartea funciară are trei părţi:
A. Partea I-a : cuprinde :
– numărul cadastral atribuit imobilului;
– adresa imobilului, din ce este format imobilul şi suprafeţele rezultate din măsurători ;
– suprafaţa de teren aferentă, din actele de proprietate.
B. Partea II-a : cuprinde :
– numele şi prenumele proprietarului / proprietarilor;
– înscrisuri privitoare la proprietate – enumerarea actelor, modalitaţi de dobândre / transmitere a proprietăţii, moduri de deţinere a proprietăţii : exclusiv / indiviziune;
C. Partea III-a : cuprinde înscrieri privitoare la sarcini :
– sarcini ( ipoteci, privilegii);
– uzfruct, uz, habitaţie, superficie / servituţi în sarcina imobilului;
– fapte juridice, drepturi personale ale unr teţe persoane, referitoare la drepturi reale.
●   CATEGORIE DE FOLOSINTA A TERENULUI - Caracterizare codificata din punct de vedere al destinatiei terenului in functie de scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, constructii, cai de comunicatii, exploatare miniera etc.)
●   CERTIFICAT DE URBANISM este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
●   CERTIFICAT FISCAL-Document care se elibereaza de catre Directia Taxe si Impozite si care nu constituie titlu de proprietate, fiind dovada faptului ca vanzatorul nu are taxe sau impozite neplatite catre stat
●   CERTIFICAT DE MOSTENITOR – Este un titlu in temeiul caruia persoana pentru care s-a emis face dovada calitatii sale de mostenitor. El se elibereaza pe baza incheierii finale, data in cadrul procedurii succesorale notariale, de catre notarul in raza caruia defunctul a avut ultimul domiciliu. Certificatul cuprinde referiri la masa succesorala, numarul si calitatea mostenitorilor si cotele ce le revin din patrimoniul defunctului.
●   CLAUZA CONTRACTUALA – stipulatie inclusa de parti, in virtutea principiului libertatii conventiilor, in continutul contractului lor. ● CONTRACT DE COMODAT -Un contract prin care o persoana numita comodant, remite, spre folosinta temporara, unei alte persoane numita comodatar, un lucru cu obligatia pentru acesta din urma de a-l restitui in natura, in individualitatea sa. Comodatul este un contract cu titlu gratuit, unilateral si de regula genereaza obligatii numai pentru comodatar.
●   CONTRACT DE DONATIE - contract solemn, unilateral si cu titlu gratuit prin care una din parti, numita donator, isi micsoreaza actual si revocabil, cu intentie liberala, patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), marind corespunzator patrimoniul celeilalte parti, numita donatar, cu acelasi drept, fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.
●   CONTRACT DE INTRETINERE – contract translativ de proprietate, prin care o persoana transmite unul sau mai multe bunuri determinate, ori o suma de bani (sau amandoua impreuna) unei alte persoane numita intretinator, care se obliga sa presteze intreţinere, fie intretinutului, fie unei alte persoane, pana la data decesului acestuia sau pe o perioada de timp determinata.Un contract de intretinere este un contract consensual, bilateral, si de regula gratuit ca si donatia. Este asimilat, uneori, contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere.
●   CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE - Este un contract prin care una din parti (vânzatorul) transfera proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul) care se obliga in schimb sa plateasca vanzatorului pretul bunului vandut.
●   CONTRACT DE EXCLUSIVITATE – Se incheie intre client si o singura agentie imobiliara si presupune acordarea exclusiva a dreptului de reprezentare in cazul unei vanzari, inchirieri sau cumparari. In cazul exclusivitatii, agentia imobiliara isi prezinta metodele de lucru si responsabilitatile, termenii contractului fiind foarte clari exprimati.
De retinut: clauzele contractuale pot fi negociate intre parti.
●   CONTRACTELE DE INCHIRIERE sunt intelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de inchiriere proprietarul isi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de folosinta. Chiriasul sau locatarul dobandeste, in temeiul contractului de inchiriere, dreptul de a ocupa si a folosi proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si in anumite conditii.
●   CONTRACT DE VIZIONARE – Este un document prin care agentia imobiliara supune aprobarii clientilor sai conditii personalizate de achizitionare a unui imobil. Mai exact, prin contractul de vizionare clientul agentiei imobiliare se obliga sa achizitioneze locuinta pe care a vizionat-o numai prin intermediul acelei agentii si sa achite comisionul impus de aceasta.
●   CONTRACTUL DE SCHIMB – Este un contract prin care partile isi dau (transmit) reciproc proprietatea unui lucru pentru alt lucru
●   CORP CLADIRE-Parte componenta a unei cladiri, delimitata dupa urmatoarele criterii: sistemul arhitectonic si constructiv determinat de fatade si materialele de constructie a peretilor exteriori; intrarea separata in cladire; independenta si regimul diferit de inaltime fata de alte cladiri alaturate.
●   DREPT DE PREEMTIUNE – Facilitate de care se bucura o persoana de a fi preferata oricarei alte persoane la cumpararea unui anumit bun.
●   DREPT DE SERVITUTE – drept real imobiliar, accesoriu, perpetuu si indivizibil care dezmembreaza proprietatea, conferind titularului sau anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.
●   DREPT DE UZUFRUCT – Drept recunonoscut de proprietar unei alte persoane de a se folosi de un bun si de a-I culege fructele intocmai ca si proprietarul, avand insa obligatia de a conserva bunul ca atare pentru a-l putea restitui proprietarului la incetarea uzufructului. Uzufructul este un drept temporar care inceteaza la data stabilita de parti sau in lipsa unui termen la moartea uzufructuarului.
●   EVICTIUNE – termen ce desemneaza pierderea de catre cumparator, in tot sau in parte, a dreptului de proprietate asupra lucrului cumparat, sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar cu privire la acel lucru, pierdere sau tulburare survenite ca urmare a valorificarii de catre vanzator sau de catre un tert a unui drept care exclude, in tot sau in parte, dreptul cumparatorului referitor la bunul respectiv.
●   EXTRAVILAN – partea din unitatea administrativ-teritoriala cuprinsa în afara intravilanului, delimitata cadastral potrivit legii.
●   FOND FUNCIAR – totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinatie, de titlurile pe baza carora sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui judet, al Romaniei, etc.)
●   GARANTIE-Obligatie in virtutea careia o persoana sau o institutie raspunde de ceva; mijloc legal prin care se asigura executarea unei obligatii (material)
●   IESIREA DIN INDIVIZIUNE
- se poate face prin doua metode si anume:
-prin simpla intelegere intre proprietari, cu o cadere de comun acord intre acestia privind partea fiecaruia ce-i va reveni in urma iesirii din indiviziune. In acest caz, se va face o lotizare (dezmembrare) dupa dorinta coproprietarilor, iar dupa aprobarea de catre ANCPI a dosarului de dezmembrare, respectiv atribuirea numarului cadastral pentru fiecare lot de teren rezultat, se va incheia in notariat printr-un act ce va stipula fiecaruia dintre proprietari pe ce lot este proprietar.
-in urma unei sentinte judecatoresti definitive.
In acest caz, in timpul procesului se va face o expertiza topografica juridica, iar dezmembrarea se va executa conform expertizei judecatoresti si hotararii judecatoresti finale.
In ambele cazuri este nevoie de o persoana fizica/juridica autorizata de catre ANCPI sau OGR pentru a executa lucrarea de dezmembrare (lotizare) si pentru a obtine numerele cadastrale pentru parcelele rezultate.
●   IMOBIL – parcela de teren cu sau fara constructii.
●   INTABULARE -Inscrierea in Cartea Funciara la Birourile de Carte Funciara ale Judecatoriilor, pentru imobilele situate in raza teritoriala de activitate a acestora, a dreptului de proprietate si celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
●   INTRAVILAN – Teritoriul determinat prin Planul urbanistic general (PUG), care cuprinde ansamblul terenurilor cu si fara constructii, ce constituie o localitate Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrandu-se ulterior în Planul general urbanistic (PUG) al localitatii.
●   IPOTECA - reprezinta un drept pe care o persoana fizica sau juridica o are asupra unui anumit bun, numit “ipotecat” si care pana la stingerea unei datorii(a unui credit) constituie o garantie ca imprumutatul va restitui la timp si in conditiile contractului de imprumut intreaga suma creditorului. Altfel, creditorul dobandeste toate drepturile asupra bunului respectiv si poate sa-l vanda pentru a-si recupera suma de bani.
●   MANDAT – Este un contract in temeiul caruia o persoana numita mandant, imputerniceste pe o alta persoana, numita mandatar, sa incheie in numele ei si pentru ea anumite acte juridice
●   MOSTENITOR - Persoana care mosteneste sau urmeaza sa mosteneasca averea defunctului, având drept la succesiune.
●   NULITATE – Reprezinta o sanctiune care lipseste actul juridic de efectele sale firesti sau de o parte a acestora atunci cand actul juridic a fost incheiat cu nerespectarea conditiilor de valabilitate sau cu incalcarea unor dispozitii legale imperative.
●   NUMEROTARE CADASTRALA – operatiunea prin care se atribuie, dupa anumite reguli, numere de ordine (numere cadastrale) corpurilor de proprietate si parcelelor din cadrul unei unitati administrativ-teritoriale. PARCELA Suprafaţa de teren situată într-o unitate administrativ-teritorială pe un amplasament bine stabilit, având o singură categorie de folosinţă şi aparţinând unui proprietar sau mai multor proprietari.
●   PARTI – Persoanele care participa la incheierea actului juridic, personal sau prin reprezentanti si in privinta carora se produc efectele actului juridic.
●   PLANUL URBANISTIC GENERAL (P.U.G) – este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pt. intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.
Metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUG-ulu urmareste sa:
-optimizeze relatiile localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean;
-valorifice potentialului natural, economic si uman;
-stabileasca si delimiteze teritoriului intravilan;
-organizeze si dezvolte caile de comunicatii;
-stabileasca si delimiteze zonele construibile si functionale;
-stabileasca si delimiteze zonele cu interdictie temporara si definitiva de construire;
-stabileasca si delimiteze zonele protejate;
-evidentieze detinatorii terenurilor si modul de circulatie juridica a terenurilor;
-delimiteze suprafetele pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;
-stabileasca modul de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor
●   PLAN URBANISTIC ZONAL (P.U.Z.) - este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
Problemele abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal sunt:
-organizarea retelei stradale;
-zonificarea functionala a terenurilor;
-organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
-indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);
-dezvoltarea infrastructurii edilitare;
-statutul juridic si circulatia terenurilor;
-delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata;
-masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata;
-mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
-masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
-reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului
●   PROCENTUl DE OCUPARE AL TERENULUI (P.O.T.) – exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT=15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului). Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
●   PROMISIUNE DE CONTRACT – conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent.
●   PROPRIETAR – persoana fizica sau juridica titulara in exclusivitate sau in indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus inscrierii.
●   REZILIERE – termen ce desemneaza in mod generic desfacerea contractului sinalagmatic cu executare succesiva, producand efecte numai pentru viitor, iar nu si pentru trecut si care este motivata prin faptul neesecutarii necorespunzatoare a contractului de catre una din parti din cauze imputabile acesteia.
●   SCADENT-Ajuns la termenul prevazut; care expira, care trebuie onorat.
●   SUPRAFATA CONSTRUITA DESFASURATA – Este suma suprafetelor utile ale incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafata aferenta peretilor interiori si exteriori ai locuintei. in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga suprafata aferenta sobelor si cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafetele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi prevazute distinct.
●   SUPRAFATA TOTALA TEREN – Se defineste ca suprafata de teren care include suprafata pe care se realizeaza constructia, precum si suprafata de teren liber.
●   SUPRAFATA UTILA – Este suma tuturor suprafetelor incaperilor, fara a lua in considerare grosimea peretilor. Cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. Nu se includ: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile, golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare. in cazul locuintelor duplex, rampa nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.
●   VICII ASCUNSE – desemneaza in mod generic defectele sau deficientele calitative ale bunului vandut, inchiriat, sau ale lucrarilor executate, care, existand in momentul predarii bunului nu au fost cunoscute de catre dobanditor si nici nu puteau fi descoperite de el prin mijloacele obisnuite de verificare sau receptie si care fac ca bunul sa nu poata fi intrebuintat conform destinatiei sale ori ii micsoreaza posibilitatile de intrebuintare in asa masura incat se poate presupune ca dobanditorul nar fi contractat sau n-ar fi consimtit sa plateasca pretul contractual stabilit daca lar fi cunoscut.

Contactati-ne:

Ionel Imobiliare
0745649525
contact@casealba.ro

Curs valutar